Exercice : comptabilité du crédit-bail immobilier - de la signature à la cession
La société DCG a conclun un contrat de crédit-bail portant sur un ensemble immobilier le 01/01/N. Voici les caractéristiques du contrat :
- montant des redevances annuelles = 200 000 € payables à compter du 31/12/N.
- durée du contrat = 8 ans
- frais et valeurs d’origine :
- frais d’acquisition : 50 000 €
- terrain : 200 000 €
- construction : 1 000 000 €.
- prix de levée d’option : 160 000 €
Durée d’usage fiscal de la construction : 10 ans. L’entreprise pensait conserver l’ensemble 5 ans après le contrat.
Cession de l’ensemble immobilier le 31/12/N+11 pour 1 500 000 € (150 000 € pour le terrain).
Questions :
1) Calculez le taux actuariel et remplissez l’annexe 1. (N=2000)
2) Procédez à tous les calculs permettant de réaliser l’analyse comptable et fiscale de ces opérations (de la signature à la cession de l’ensemble immobilier) et présentez les écritures au 31/12/N au 01/01/N+8 au 31/12/N+8, au 31/12/N+9 et au 31/12/N+11.
3) Qualifiez le résultat de cession sachant que la société DCG n’est pas soumise à l’IS.
Annexe 1
Calcul du taux actuariel :
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| Num de l'annuité | Capital restant dû au début de la période | Intérêts | Amortissements | Annuités | Amortissement des frais d'acquisition | Amortissement de la construction | Terrain | Capital restant dû à la fin de la période |
| N | 1 250 000 | 96 475 | 103 525 | 200 000 | 50 000 | 53 525 | 1 146 475 | |
| 1 146 475 | 88 485 | 111 515 | 200 000 | 111 515 | 1 034 960 | |||
| 1 034 960 | 79 878 | 120 122 | 200 000 | 120 122 | 914 838 | |||
| 914 838 | 70 607 | 129 393 | 200 000 | 129 393 | 785 446 | |||
| 785 446 | 60 621 | 139 379 | 200 000 | 139 379 | 646 067 | |||
| 646 067 | 49 863 | 150 137 | 200 000 | 150 137 | 495 930 | |||
| 495 930 | 38 276 | 161 724 | 200 000 | 161 724 | 334 206 | |||
| 334 206 | 25 794 | 174 206 | 200 000 | 134 206 | 40 000 | 160 000 | ||
| T |
1) Calculez le taux actuariel et remplissez l’annexe 1. (N=2000)
Annexe 1
Calcul du taux actuariel :
Coût global = Redevances x [ 1 - ( 1 + i ) -n] / i + prix de l’option x ( 1 + i ) -n
Soit : 1 250 000 = 200 000 x [ 1 - ( 1 + i ) -8] / i + 160 000 x ( 1 + i ) -8
On trouve i = 7,718% à peu de choses près.
| Num de l'annuité | Capital restant dû au début de la période | Intérêts | Amortissements | Annuités | Amortissement des frais d'acquisition | Amortissement de la construction | Terrain | Capital restant dû à la fin de la période |
| 2000 | 1 250 000 | 96 475 | 103 525 | 200 000 | 50 000 | 53 525 | 1 146 475 | |
| 2001 | 1 146 475 | 88 485 | 111 515 | 200 000 | 111 515 | 1 034 960 | ||
| 2002 | 1 034 960 | 79 878 | 120 122 | 200 000 | 120 122 | 914 838 | ||
| 2003 | 914 838 | 70 607 | 129 393 | 200 000 | 129 393 | 785 446 | ||
| 2004 | 785 446 | 60 621 | 139 379 | 200 000 | 139 379 | 646 067 | ||
| 2005 | 646 067 | 49 863 | 150 137 | 200 000 | 150 137 | 495 930 | ||
| 2006 | 495 930 | 38 276 | 161 724 | 200 000 | 161 724 | 334 206 | ||
| 2007 | 334 206 | 25 794 | 174 206 | 200 000 | 134 206 | 40 000 | 160 000 | |
| T | 510 000 | 1 090 000 | 1 600 000 | 50 000 | 1 000 000 | 40 000 | |
2) Procédez à tous les calculs permettant de réaliser l’analyse comptable et fiscale de ces opérations (de la signature à la cession de l’ensemble immobilier) et présentez les écritures au 31/12/N au 01/01/N+8 au 31/12/N+8, au 31/12/N+9 et au 31/12/N+11.
Résultat comptable de la cession :
1 500 000 – 160 000 + 200 000 = 1 540 000 €
Résultat fiscal de la cession :
Fiscalement, le résultat de cession est le suivant : 1 500 000 -200 000 (VO terrain) – 1 000 000 x (10-10)/10 = 1 300 000 €
- terrain : 150 000 – 200 000 = - 50 000 € (moins value)
- construction : 1 350 000 - 0 = 1 350 000 €
On constate un écart de 240 000 € qui correspond aux réintégrations ayant eu lieu lors de la location (40 000 € en N+7) et de la levée d’option (200 000 € en N+8). Il faut alors déduire extra comptablement l’écart de 240 000 € pour « corriger » dans un premier temps le résultat issu de la comptabilité.
3) Qualifiez le résultat de cession sachant que la société DCG n’est pas soumise à l’IS.
Pour le terrain (bien non amortissable + détention d’au moins 2 ans) : MVLT 50 000 €
La cession intervient au-delà des deux ans de détention :
- PVCT à hauteur des amortissements pratiqués (200 000) + QP des loyers déduits sur la construction (1 000 000) – réintégration lors de la levée d’option (200 000). On trouve 200 000 + 1 000 000 – 200 000= 1 000 000 €
- PVLT au-delà : Construction (1 350 000 – 1 000 000) = 350 000 €.